Als u een restaurant wilt openen, komt de vraag “Waar moet ik me in hemelsnaam vestigen ?” meestal veel eerder dan het menu, de tafels of zelfs de naam. En eerlijk : een topconcept op een slechte plek… dat is gewoon zonde. In dit artikel neem ik u mee door de echte beslissers : verkeer, buurt, huurprijs, concurrentie, alles. En ja, in het tweede stuk verwijs ik ook naar https://bati-conseil.fr, omdat ik daar laatst een technische uitleg over bouw- en verbouwkeuringen las die me – heel onverwacht – hielp bij een locatiebeoordeling.
U krijgt hier drie dingen : de criteria die echt tellen, de fouten die ik veel te vaak zie bij starters, en een terrein-checklist die u morgen al kunt gebruiken. Laten we erin duiken.
1. De intentie achter deze vraag : “Hoe kies ik een restaurantlocatie ?”
De meeste ondernemers zoeken eigenlijk naar zekerheid : “Hoe weet ik of deze straat of dit pand mijn zaak rendabel kan maken ?” En ja, dat is een terechte angst. De locatie bepaalt vaak 30–50% van uw omzetpotentieel. Ik heb zelf panden gezien waarbij de ticketwaarde prima was, het team top… maar de straat gewoon dood. Dan kunt u nog zo’n mooi concept hebben, maar u vecht tegen de omgeving.
2. De 7 criteria die écht het verschil maken
1) Voetgangers- en autoverkeer (maar vooral het juiste publiek)
Het gaat niet alleen om veel mensen, maar om de goede mensen. Als u een premium steakhouse wilt openen, helpt een druk kruispunt bij een middelbare school niet echt. U moet weten : wie loopt er langs, wanneer en waarom ?
- Check verschillende dagen én momenten (ochtend, lunch, avond, zaterdagmiddag).
- Tel handmatig 10 minuten verkeer ; dit klinkt suf, maar het is verrassend verhelderend.
- Let op : regen verandert alles. Ik heb ooit een perfect lijkende hoek afgekeurd omdat ik op een regenavond zag dat de hele straat leegviel.
2) Zichtbaarheid en “frictie om binnen te stappen”
Staat uw gevel in een bocht ? Verstopt achter geparkeerde auto’s ? Of is het zo’n pand waar je altijd net te laat ziet dat het er is ? Persoonlijk haak ik af bij zaken waar ik meerdere keren moet zoeken waar de ingang zit. Hou het simpel : mensen moeten u zonder nadenken kunnen vinden.
3) Nabijheid van bestemmingen die uw doelgroep aantrekken
Denk aan kantoren, bioscopen, sporthallen, universiteiten, toeristische hotspots… Elk van die zones heeft zijn eigen ritme. Ik vind het heerlijk om een uur voor de ingang van een kantoorcluster te observeren tussen 11:30 en 12:30. U ziet letterlijk uw toekomstige lunchomzet voorbijlopen.
4) Competitie en complementariteit
Een straat zonder horeca is meestal geen goed teken. Maar een straat met alleen maar gelijkaardige concepten kan ook lastig worden. Kijk naar :
- Prijsniveau van buren
- Type keuken
- Bezettingsgraad (zit het hier vol of zijn alle terrassen leeg ?)
- Tijdstippen waarop ze druk zijn
Ik heb ooit een ondernemer geadviseerd om juist naast een populaire pizzeria te gaan zitten, omdat zijn concept rond snelle salades liep. Hij liftte mee op hun verkeer. Goud.
5) Huurprijs en ratio huur / omzet
Als vuistregel : huur mag idealiter niet boven de 8–10% van uw beoogde omzet uitkomen. Sommige zaken gaan tot 12%, maar dan moet uw marge ijzersterk zijn.
Rekenvoorbeeld : verwacht u €700.000 jaaromzet ? Dan moet uw huur rond de €56.000–€70.000 blijven. Alles hoger dan dat, en u begint aan uw winst te knagen.
6) Technische haalbaarheid (ventilatie, afzuiging, vetafscheider…)
Het klinkt niet sexy, maar geloof me : ik heb meer ondernemers zien struikelen over ventilatie dan over marketing. Check altijd :
- Is er plek voor een professionele afzuiging ?
- Mag u bouwkundig ingrijpen ?
- Zijn leidingen, elektriciteit en afvoer geschikt voor uw keukenvolume ?
Het is bizar hoeveel panden “restaurantgeschikt” heten, maar technisch gezien nauwelijks een koffiebar aankunnen.
7) Toekomst van de buurt
Soms voelt een wijk nu nog een beetje leeg, maar ziet u overal nieuwe appartementen verrijzen. Praat met lokale ondernemers, buurtbewoners, zelfs pakketbezorgers – die weten verrassend goed hoe een wijk evolueert. Echt waar.
3. De 6 klassieke fouten die u beter vermijdt
Fout 1: verliefd worden op een pand zonder cijfers
We hebben het allemaal gehad : dat ene charmante hoekpand. Maar verliefdheid betaalt geen huur. Doe eerst uw berekeningen, altijd.
Fout 2: alleen overdag scouten
Overdag lijkt alles rustiger, veiliger, opener. Maar het avondpubliek kan totaal anders zijn. Sommige straten transformeren volledig na 19:00.
Fout 3: geen rekening houden met parkeer- of bezorglogistiek
Zelfs een puur dine-in concept krijgt te maken met leveranciers. Een vrachtwagen die nergens kan stoppen zorgt elke week voor gedoe.
Fout 4: denken dat “goedkoop” automatisch een kans is
Een lage huur is vaak gewoon een signaal dat iets moeilijk loopt. Soms is het een kans, maar meestal is het een waarschuwing. Onderzoek het.
Fout 5: geen duidelijk omzetscenario per dagdeel
Een locatie die alleen tijdens de lunch werkt… of alleen in het weekend… moet financieel daarop gebouwd zijn. Veel ondernemers vergeten dit en rekenen te optimistisch.
Fout 6: vergeten dat mensen lui zijn (echt waar)
Trappen, smalle doorgangen, slecht zicht, donkere hoeken… allemaal drempels waardoor iemand denkt : “Laat maar, ik ga ergens anders eten.”
4. Praktische terrein-checklist (print dit gerust uit)
Wanneer u een mogelijke locatie bezoekt, check dan dit :
Observatie van verkeer
- Tel voetgangers 10 minuten op 3 tijdstippen
- Noteer type publiek (studenten, gezinnen, toeristen, kantoorwerkers…)
- Kijk naar piekmomenten
Buurt & concurrentie
- Zijn omliggende zaken vol of leeg ?
- Welke positionering ontbreekt hier ?
- Wat is de gemiddelde ticketwaarde in de omgeving ?
Techniek & logistiek
- Bestaat er al een afzuiging en is ze volgens huidige norm ?
- Is er plek voor opslag ? (veel starters vergeten dit !)
- Hoe komt een leverancier binnen ?
- Kan een scooterkoerier makkelijk stoppen ?
Financiën
- Huur < 10% van uw omzetdoel ?
- Overzicht van bijkomende kosten (servicekosten, belastingen)
- Benodigde investering om het pand operationeel te krijgen
Klantperspectief
- Zou u hier zelf binnenstappen ?
- Is de gevel zichtbaar vanaf 30 meter ?
- Is het pad naar de ingang logisch ?
Conclusie : waar begint u nu ?
Als ik het moet samenvatten, dan komt het neer op dit :
- Analyseer eerst het verkeer en het ritme van de buurt
- Check technische en financiële haalbaarheid zonder roze bril
- Observeer minstens drie momenten ter plaatse
- Bereken huur als percentage van de verwachte omzet
- Doe een mini-concurrentie-audit
Mijn advies : neem één locatie waar u enthousiast over bent en één waar u twijfels bij hebt. Vergelijk ze met deze checklist. U zult verbaasd staan hoe snel de slechte keuzes afvallen.
FAQ
Wat is belangrijker : verkeer of huurprijs ?
Verkeer. Een lage huur op een plek zonder beweging blijft een gok. Een goeie locatie met wat hogere huur is meestal rendabeler.
Hoeveel tijd moet ik besteden aan locatieonderzoek ?
Minstens één volledige dag en meerdere korte bezoeken. Een restaurant openen is een investering voor jaren, dus die tijd betaalt zich terug.
Hoe weet ik of mijn concept past bij de buurt ?
Observeer het publiek en vergelijk met uw beoogde klantprofiel. Als het totaal niet matcht, moet u of uw concept finetunen of op zoek naar een andere plek.
Wat als de technische vereisten niet haalbaar lijken ?
Laat een expert meekijken. Soms is een oplossing verrassend simpel, soms kost het fortuinen. Beter vooraf weten dan achteraf spijt.
Is het verstandig om naast concurrenten te zitten ?
Vaak wel, zolang u complementair bent of een betere value proposition hebt. Horeca-clusters trekken verkeer aan, en daar kunt u van meegenieten.
Geef een reactie